Аренда квартир с выкупом

Одним из самых редких видов соглашений на рынке недвижимости считается аренда квартир с выкупом. Несмотря на явные выгоды подобного сотрудничества, существуют определенные трудности с оформлением документов. Это обусловлено отсутствием четкой законодательной базы для совершения таких сделок.

Основные принципы

Сделка об аренде квартиры является итогом взаимного сотрудничества, должна подробно описывать все отношения между сторонами. На основании взаимных договоренностей собственник помещения предоставляет арендатору жилье, которое при выполнении определенных условий будет передано во владение последнего.

Отсутствие четкой законодательной базы требует особого внимания при составлении договора, так как существует большая вероятность появления рисков с обеих сторон. Поэтому аренда квартиры с последующим выкупом должна быть подкреплена соглашением, включающим следующие пункты:

• Полное описание объекта сделки – адрес, площадь помещения, количество комнат и т.д. Прилагается копия паспорта из БТИ.
• Реквизиты сторон, подписывающих это соглашение. Обязательно прилагаются ксерокопии паспортных данных.
• Порядок выполнения расчетов. Самая трудная часть договора. Нередко сумма арендной платы считается частью выплаченной стоимости помещения.
• Обременение квартиры путем внесения ее в реестр залогов. В таком случае владелец не сможет распоряжаться собственностью для взятия кредитов, пытаться продать ее третьему лицу.
• Порядок индексирования стоимости в зависимости от экономической ситуации. Описываются возможные изменения ежемесячной платы и как факт – окончательной цены квартиры.

Это общие пункты оформления аренды квартиры с правом выкупа. Работу по составлению договора следует доверить опытным юристам. Желательно, чтобы этой работой занималась профильная компания, у которой есть опыт в сопровождении подобных сделок.

Возможные риски

Договор аренды квартиры с выкупом считается одним из самых сложных документов на рынке частной недвижимости. Основная проблема заключается в соблюдении интересов двух сторон. Они могут обусловливаться изменением рыночной конъюнктуры, значительной разницей цен между периодами оформления сделки и ее завершением. Также следует учитывать ряд других факторов – досрочная выплата, наступление форс-мажорных обстоятельств.

Для того чтобы аренда квартиры с выкупом была по-настоящему выгодной, следует еще на стадии переговоров определить следующие моменты:

1. Оплата коммунальных услуг. Она не должна входить в общую стоимость ежемесячной платы. Для этого в договоре прописывается механизм внесения нужных сумм, вне зависимости от того, какая из сторон берет на себя данные обязательства.
2. Возможность осуществления ремонта. Во избежание недоразумений следует определить, будет ли входить его стоимость в ежемесячную оплату.
3. К каким показателям будет привязана индексация стоимости помещения. Выбор определенных факторов (процент официальной инфляции, изменение рыночной стоимости) напрямую скажется на окончательной цене.

Учесть все эти нюансы в одном документе весьма проблематично. Поэтому аренда квартир с дальнейшим выкупом составляется на основе двух соглашений – договора купли-продажи и аренды. Они должны быть связаны друг с другом определенными пунктами. В первую очередь – окончательной стоимостью помещения и размером ежемесячной платы.

Целесообразность заключения сделки

Учитывая возможные риски, возникает вопрос - стоит ли усилий аренда квартир под выкуп? Ведь существует вероятность мошенничества или просто нечестного отношения одной из сторон сделки. На практике подобные соглашения заключаются между родственниками либо очень хорошими знакомыми.

Учитывая специфику российского рынка, большее доверие вызывают дружественные или семейные связи, чем договор. Однако даже в таких случаях возможно возникновение спорных ситуаций. Профессиональные юристы советуют сначала провести тщательный анализ договора, проработать все его пункты и учесть возможные риски. Только после совершения этой работы можно подписывать документ. В нем обязательно наличие пунктов об ответственности сторон. В случае нежелания одной из них выполнять условия соглашения должен быть предусмотрен механизм компенсации или штрафных санкций. Именно поэтому объем договоров аренды с последующим выкупом на рынке недвижимости очень мал.